近年来,中国房地产市场经历了一系列的变革和调整。一方面,在“两集中”、“三道红线”等政策因素的影响下,房企转型进入新阶段,如何缓解流动性压力成为“危险”房企亟待解决的问题。另一方面,行业信心处在低位、市场需求和购买力不足,在这种情况下对房企“降库存、促回款”提出了更高的要求。
政策层面的不断收紧,市场逐渐回归理性,房企在投资开发上也日趋谨慎。这些变化导致存货规模持续下降,开发中存货占比降至六年来新低。
存货规模持续下降,开发中存货占比降至六年来新低
1、房企投资开发谨慎,超七成企业存货负增长
新开工和施工面积持续负增长,房企存货降3.3%。新开工以及施工面积都同比负增长。根据统计局数据,2023年1-8月累计新开工面积63891万平方米,同比增速为-24.4%,而2022年1-8月该值分别为(85062万平方米,-37.2%),企业新开工力度持续下滑,企业的新开工意愿仍呈现下滑的趋势,而销售端虽有所回暖,但恢复情况仍存在较大的不确定性,企业对项目新开工仍持谨慎的态度。从施工面积来看,2023年1-8累计施工面积为806415万平方米,同比增速为-7.1%,未来短期内房企整体存货规模增长乏力。
典型房企存货总量持续负增长,企业存货持续减少。当前市场下行预期持续,2023年上半年企业整体投资态度还是偏向谨慎,企业资产表持续收缩。69家典型企业2023年上半年末的存货总量12.90万亿元,较2022年末下降3.3%,存货总量持续下降。
各梯队房企存货均持续下降,企业缩表降库存。典型企业中,存货总量*高的4家企业是中国恒大、碧桂园、保利发展、万科地产,他们的2023上半年期末的存货总量均达到3.8万亿元以上。从梯队的存货总量增速来看,各个梯队房企的较期初增速均为负值。其中,销售规模TOP10房企降幅为1.5%,降幅*低,而TOP11-30梯队的企业降幅3.4%,30强之后的房企存货降幅在5.0%左右,中小型房企投资态度普遍收缩,导致存货总量下降。
2、开发中存货占比收缩,TOP10房企存货结构更合理
为研究房企存货结构,我们将存货分为开发中存货、已竣工存货和其他存货三部分,其中开发中存货主要包括拟开发产品、在建开发产品等,已竣工存货包括开发产品、出租开发产品,其余均属于其他存货。一般而言,开发中存货代表企业未来可销售的货值,故开发中存货规模大、占总存货比重越高,证明企业货量越充足。与之相比,已竣工存货则代表企业较难去化的存量,越庞大的已竣工存货规模、越高的已竣工占比,会压缩企业流动性,因此存货结构的合理性、稳定性是衡量企业安全、可持续发展的重要考量标准。
已竣工存货比重接近15%,到达近年来新高。开发中存货占比近三年连续下降,较高位降幅超3个百分点。根据对已披露存货明细的60家重点房企的监测情况来看,截止2023年上半年开发中存货占比已降至84.6%,处于近六年来的*低点,较2019年下滑2.9个百分点。
已竣工存货占比接近15%,到达近年来高位。作为存货构成中第二大类别,已竣工存货占比与开发中存货占比此消彼长,行业高速发展阶段,尽管竣工存货规模在不断增长,但在大幅扩张的开发中存货的衬托下,已竣工存货占比不升反降,在2019年达到近年来的*低的11.6%。2020年疫情爆发碰撞行业转型,现房库存逐渐成为挤占企业流动性的重要因素,市场信心不足、购房者观望情绪占上风的背景下,已竣工存货占比持续攀升至14.7%,如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。
近七成房企存货结构恶化,十强房企存货结构更合理。仅TOP10房企开发中、已竣工存货占比优于行业平均水平,50强外房企优化空间较大。根据CRIC统计数据显示,2017-2023年上半年TOP10房企开发中存货占比始终高于行业平均水平、已竣工存货占比始终保持在行业平均水平之下,TOP11-30房企则围绕行业平均水平小幅波动,而其余梯队房企中出险房企占比较大,与行业均值存在较大差距,尤其TOP51-100、TOP100+房企出险房企占比分别为56%、46%,受制于流动性压力投资拿地趋紧,使得TOP51-100、TOP100+房企成为行业内偏离均值更早、更远的房企梯队。
开发中、已竣工存货规模双降,已竣工库存仍保持高位
1、投资收紧、项目保交,开发中存货规模持续回落
开发中存货降幅达3.8%,TOP10房企降幅*小。开发中存货规模连续两年收缩,期内持续下降。根据CRIC监测数据来看,2023年上半年重点监测房企的开发中存货规模仍处于下降阶段,就已公布半年度存货明细的60家企业数据来看,截止年中重点监测房企开发中存货9.19万亿元,较期初降幅达到3.8%。一方面,企业投资拿地力度持续下滑,根据《2023上半年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》,百强新增货值、新增土地款和新增建面均出现了不同程度的下滑,整体来看,百强新增拿地金额同比下降9%,新增拿地金额百强门槛同比下降2%;另一方面,保交付政策的持续推进,加速了在建项目的工程进度,使得部分企业将本就有限的资金更加聚焦于现有项目建设,项目结转提速。
从各梯队房企的表现来看,TOP10房企开发中存货规模较期初下降1.6%,是降幅*小的梯队,其次TOP11-30降幅3.2%,其余3梯队降幅均超过5%,TOP100+房企跌幅*大,达到了9.0%。随着国央企以及资金实力较强民企在本轮行业洗牌中排名进入TOP30,其优越的资金条件也为企业逆势拍地扩充土储,为增加开发中存货规模提供助力。
2、已竣工存货规模基本持平,现房出清效果仍不明显
已竣工存货规模下降1.8%,小企业去化压力很大。重点攻克现房库存去化,已竣工存货规模小幅回落。根据CRIC监测数据来看,2023年上半年重点监测房企的已竣工存货规模小幅回落,就已公布半年度存货明细的60家企业数据来看,截止年中重点监测房企已竣工存货1.60万亿亿元,较期初小幅下降1.8%,这是自2018年以来的首次回落。得益于房企针对已竣工库存的常态化营销,“现房节”已成为企业惯用的营销主题。根据国家统计局公布的商品房销售数据来看,2023年上半年商品房现房累计销售额同比增长13.6%,且期房与现房累计成交均价价差为2659元/平方米,较2022年底的2111元/平方米进一步拉大。如富力大同城的等项目“现房7折”的大力度折扣活动均加速现房库存出清。
从各梯队房企的表现来看,TOP10、TOP11-30、TOP51-100房企已竣工存货下降,十强降幅*大达到6.5%,期内保利、万科、龙湖等房企均在不同区域举办了现房去化活动,着力去化现房库存。而TOP31-50、TOP100+房企已竣工存货较期初分别提升3.3%、13.7%,尤其百强外房企受到项目去化受阻的负面影响更加显著,同时受制于较为薄弱的资金实力,难以同头部一样长期以较大折扣加速现房库存去化,导致已竣工存货规模在行业回落趋势截然相反。
保交付下存货周转率上升,房企项目去化
1、存货周转率0.26,超六成房企周转效率上升
存货周转率同比上升,全国房屋竣工面积增长强劲。在“保交楼”为企业第一要务的背景下,企业积极推动已售项目的竣工交付,2023年前8月全国累计房屋竣工面积43726万平方米,累计同比上升19.2%,增速走势持续强劲。单月表现来看,2023年前8月单月均实现了正向增长,8月竣工面积为5321万平方米,环比增长10.1%,持续保持较高的的竣工水平。
2023上半年末典型房企的加权平均存货周转率为0.26次/年,同比上升0.04次/年。房企的整体存货周转率有所上升,主要在于保交付的压力及债务压顶、降杠杆的迫切需求下,房企加快了周转速度;同时部分企业存货减值损失计提增加计入至营业成本,加上近几年高成本项目的销售及结转,使得房企存货周转率同比上升。
超六成房企存货周转率加快,TOP30房企周转*快。从梯队表现来看,各个梯队房企的存货周转率均实现了同比上升。其中销售规模排名TOP10房企存货周转率*高达0.32次/年,同比增加0.05次/年,TOP11-30梯队的房企也同比增加了0.05次/年,前30强房企的存货周转率增幅*大。TOP31-50梯队的房企存货周转率0.20次/年,居所有梯队中*低,较2022年中期表现也无变化。
2、存货预收比1.98,近5成房企有所减少
企业积极销售去化,存货预收比降至1.98。由于存货中包含已售未结转部分,而这部分与预收账款相对应,故我们用“存货预收比”来推算存货的出清周期,从而判断一家房企的存货能否满足中长期稳健的发展。2023上半年市场持续下行、企业融资受限、销售遇阻等情况仍成为房企业绩增长的重要阻碍,在保交楼为第一要务的前提下,企业的销售、拿地、投资方面也受到较大的影响,企业的存货、合同负债规模也出现较大的波动,也进一步影响到企业未来营收结转。
2023上半年69家典型房企的加权存货预收比为1.98,较2022年末减少了0.05。一方面,在市场下行的情况下2023上半年新增拿地投资也较为谨慎,企业存货规模持续下降,2023上半年末存货规模较2022年末下降了3.3%;另一方面,由于融资承压,债务压顶的原因,企业为回笼资金持续加大销售力度,特别是大力推动滞重项目的出清,使得预收规模仍得以维持,2023上半年末合同负债较2022年末仅微降1.0%至6.51万亿元。整体来看,当前企业中长期库存去化周期有所缩短。
TOP10存货预收比降幅*大,50强外去化周期拉长。梯队表现来看,TOP10房企2023上半年末的存货预收比*低,为1.79,也是较2022年末减少*多的梯队,其较2022年末减少0.18,主要在于TOP10梯队的房企2023年上半年的合同负债水平是唯一一个上升的梯队,较2022年末上升了8.4%,同时存货规模又是减少幅度*低的梯队。排名越后的企业存货预收比越高,TOP100+梯队的房企存货预收比2.32,较2022年末增加了0.12,在市场下行的情况下,排名靠后的企业存在较大的销售去化及结转的压力,导致整体的存货去化周期拉长。
存货预收比变动情况来看,有48%的企业存货预收比较期初有所减少。其中存货预收比减少幅度*大的TOP10房企主要集中在央国企以及一些发展较好的民营企业。而存货预收比上升TOP10的企业来看,部分企业的销售遇阻,去化遭受困难,在此情况下,企业或需加强项目保交付以及库存出清,推动企业运转。
在当前市场恢复存在较大的不确定性,同时融资受阻,新一轮的偿债高峰也即将到来,市场仍在缓慢筑底过程中,企业经营及存货周转遇到较大的挑战。面对复杂的市场行情,一方面,企业应当注重存货的结构调整,加快滞重项目的出清,回流资金保证资金健康,推动保交付按质按量完成。另一方面,积极推动企业经营投资策略变革,通过强化优势区域、核心区域的投资优势保证销售增长的稳定性。此外,还可以持续加强区域市场深耕、注重产品力的提升推动市场认可度,进一步提升企业的盈利能力。
序号 | 区域 | 楼盘名称 | 价格 |
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1 | 黄龙溪谷 | 8000元/平米 | |
2 | 成都万朵城 | 12000元/平米 | |
3 | 中德麓府 | 17000元/平米 | |
4 | 永盛和星悦府 | 13500元/平米 | |
5 | 邦泰天府云璟 | 26000元/平米 | |
6 | 建发房产华润 | 24000元/平米 | |
7 | 中粮天悦壹号 | 33500元/平米 | |
8 | 复地崑玉锦城 | 17100元/平米 | |
9 | 远达天宸名邸 | 36000元/平米 |
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
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1 | 武侯区 | 悦湖菁领汇名 | 20 |
2 | 锦江区 | 国锐雲嶺 | 19 |
3 | 新津区 | 御景华庭 | 14 |
4 | 武侯区 | 武侯资本德商 | 2 |
5 | 青羊区 | 国贸臻原 | 9 |
6 | 天府新区 | 麓湖上境 | 2 |
7 | 龙泉驿区 | 誉都 | 28 |
8 | 成华区 | 树高北湖丽璟 | 1 |
9 | 天府新区 | 龙湖天府青云 | 3 |
10 | 新都区 | 北域华庭 | 17 |
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
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1 | 天府新区 | 川发天府上城 | 21 |
2 | 金牛区 | 招商未来公园 | 55 |
3 | 新津区 | 新津TOD旭 | 32 |
4 | 双流区 | 越秀曦悦府 | 31 |
5 | 高新区 | 远大海灣雲錦 | 29 |
6 | 天府新区 | 天府公园观澜 | 43 |
7 | 天府新区 | 清凤鹿溪源臻 | 50 |
8 | 天府新区 | 中海湖光玖里 | 4 |
9 | 双流区 | 保利怡心和颂 | 33 |
10 | 成华区 | 首开金地鹭鸣 | 66 |