成都二手房怎么卖？这些技巧必须拿捏

去年，在全国楼市整体疲软的大环境下，成都楼市走出了独立行情。全市商品房（新房）+存量房（二手房）累计成交约29.4万套，创下了成都近5年的*高值。

2022年成都楼市成交套数

其中，新房成交累计142982套，新房的成交套数其实同比下降了约25%；但二手房表现却十分抢眼，全年累计151376套，同比上涨约200%，创下了历史*高纪录。

成都存量房年成交套数在2022年首次超过商品房，标志着成都楼市开始像北京上海一样，进入了存量房时代。

2023年1月成都楼市成交套数

二手依然超新房

尽管去年成都的二手房成交套数创下了历史新高，但反而有不少去年想卖房的人感觉房子不好卖。

其实原因也很简单。

一方面，二手房成交创新高是因为供应量也很高，有供应才有成交，讲大白话就是买的人多，卖的人也很多。

特别是去年“5.31”新政之后，成都二手房整体供应出现巨大的放量，且新增供应多为次新房，产品优势更明显，又加剧了卖方市场的竞争。

二方面，部分卖家因为各种各样的原因对成交价格的预期较高，与去年国内的整体经济形势带来的买家心理价位降低形成较大的落差。

当供应放量，买家选择面扩大的情况下，卖家如果不愿意顺应市场趋势，自然就很难成交，甚至连带看都寥寥无几。

三方面，有些卖家的卖房经验不足，不了解卖二手房的一些方法和窍门。

春节假期结束之后，随着政策的放松和信心的修复，成都部分热点区域的新盘到访量和二手房带看量肉眼可测的在增加。

而支撑起市场热度的主要是两大类需求：一是新增外来人口的自住需求；二是本地的改善换房需求。

这两大需求也是成都楼市转入存量房市场的重要因素，并且在未来很长一段时间里，这两类需求都会是主流，成都二手房市场会延续这种比较活跃的状态。

现在打开贝壳外网，可以看到成都全市的二手房挂牌套数依然接近18万套之多。

所以今天准备和大家分享一些卖房的经验和技巧，如何才能让自己的房子在海量的二手房房源中脱颖而出？

一、增加卖房通路。

绝大多数人卖房都会通过中介，自己发个朋友圈就把房子卖了的应该非常罕见，所以卖房的第一步就是通过房产中介机构挂出房屋的售卖信息。

成都*大的房屋中介就是链家，无论是市场占有率、门店数，还是经纪人规模，链家应该都是成都二手房市场唯一的第一梯队，所以很多人卖二手房第一个就会想到找链家。

作为行业*大的机构，链家在合规要求、管理体系方面确实具有更好的综合表现，所以我也会建议没有二手房交易经验、行事又比较谨慎的新手首选链家。

不过卖房是件大事，目标是要成交，房源信息传播范围越广，就越能挖掘更多的意向客户，加速成交，所以也不要在一棵树上吊死。可以多选择几家品牌中介机构，同时挂牌出售，不管黑猫白猫，能捉老鼠的就是好猫。

以我自己的经历为例，我*近的两次卖房，都是在多家中介挂牌（包括链家），但*后都是由非贝壳系的经纪人带看成交的。

找中介挂牌，需要提醒大家两个注意事项：

1、链家和德祐、富房、中环、远投等品牌都属于贝壳体系，它们的房源是共享的，贝壳体系内只需要挂牌一次即可；

2、除了像链家、大唐、诺家、到家了这些专业房屋经纪公司，一些大型物业公司旗下也都有从事房屋租售的品牌，比如万科的朴邻、龙湖的塘鹅、保利的爱家等。

这些物业旗下的经纪机构并不是只卖自家小区的房子，比如你卖的房子旁边有一个龙湖的小区，那也可以将房屋信息挂在龙湖的塘鹅门店。相邻小区的买房客户往往存在一定的交叉性，这个操作无疑有助于将房源信息展示给更多的意向购房者。

另外，除了找中介挂房源信息之外，还可以通过一些新的传播媒介来增加房源的曝光。

比如有些房产公众号有粉丝卖房的栏目，抖音上也有很多专门拍二手房视频的经纪人，这些渠道都可以加以利用。

总之，就是你找的信息通路越多，房源的曝光量就越大，更有利于快速成交。

二、优化房源质素。

买房这件大事虽然应该保持理性，但大多数人其实都难逃感性因素的干扰。

所以开发商在卖新盘的时候通常都会打造气派的售楼部、漂亮的样板间，给购房者营造一种未来美好生活的憧憬，促进成交。

其实卖二手房也一样。

房子的户型、楼层、朝向、容积率、房龄这些硬指标我们无法改变，但房子的内部环境是可以适当优化的。

我身边就发生过这样的例子：

一个朋友卖一套精装房（开发商统一精装），住过人，但家具和装修有一些损伤，搬家之后房间比较脏乱也没收拾，一开始带看了很多客户都没成交。后来找人打扫了一下清洁卫生，勉强卖了个220万。

而和他同户型的楼上邻居，也是住过人，但软装搭配非常有品位，家里的装修也爱护得很好，这套房子不仅很快就找到了爱家，而且成交价更是高了50多万。

当然，美化室内环境主要适用于住过人的二手房。

对于清水房或者没有住过人的精装空房，主要就是要保证房子基本质量在线。比如清水房发现有漏水问题*好提前处理好、精装空房如果有装修损坏的*好找开发商及时维修。

总之，就是保持房子处于一个比较好的状态，给看房的意向客户建立良好的第一观感，这不仅能促进成交，甚至还能卖个更好的价钱。

三、体现卖房诚意。

这里说的卖房诚意是指要向中介机构和经纪人表现出你的诚意。

因为一个中介门店会对应众多二手房小区，每个小区又有很多不同的房源，所以经纪人绝不可能把精力平均分配给成百上千套房源。

人的精力是有限的，经纪人只会记得少数优质房源，作为其工作重点，优先推荐给购房客户。

以贝壳为例，系统会给每一套挂牌房源打分，满分10分。房源得分越高，在房源系统中的排序就会越靠前。

这些排名靠前的高分房源不仅在贝壳外网的曝光量更高，经纪人往往也只会把每个小区*高分的几套房源熟记于心，给购房客户做重点推荐。

而影响房源分数的其中一个因素，就是卖家的诚意度。

据我了解，把钥匙或者大门密码委托给门店，方便随时带看；房东积极配合贝壳摄影师，尽快上传房屋照片和VR；有事无事跟房源维护人做做面访；这些行为会被视为诚意度高而获得房源加分。

另外，挂牌价格还要保持相对稳定，想起想起就涨价就可能会被认为不诚心卖（不过，如果是房东主动降低挂牌价，则会获得系统的大加分）。

特别是如果和买家已经到了谈判桌上，卖家还要临时涨价又导致谈判失败的情况，对经纪人的积极性会造成很大的打击，后续即使有新的购房客户，经纪人也会有顾忌而不敢轻易推荐你的房子。

四、制定合理价格。

想要提高房源分数，或者说获得经纪人重点关注，除了前面说的提高诚意度之外，*重要的方法就是制定有竞争力的挂牌价。

哪怕房子的楼层、朝向不那么好，但只要价格足够便宜，房子的分数都不会低；

相反就算房子本身的楼层、朝向都很好，但如果价格远高于小区同户型房源，也无法获得高分，片区的经纪人也不会关注到你的房子。

再重复一遍，经纪人只会记得高分房源并作优先推荐，低分房源不会被主动提及，如果主动提及，那多半就是拿高价房源当炮灰，给高分房源抬轿。

当然，我并不是让大家一味的杀价比烂，而是应该根据市场行情和自己的需求确定合适的价格。

比如在市场行情比较淡，或者房源所在小区的成交量比较低的时候，如果希望快速成交，*好就按照小区同类房源的*低价来挂牌。

因为二手房的成交顺序通常都是同一小区同户型的低价房源*先卖出，中等价位的房源一般要等到价格更低的售出了之后才有机会成交。

如果市场行情比较好，自己的价格预期又比较高，那么就可以结合小区同户型产品的成交节奏来定价。

而小区的真实成交情况，除了向片区的经纪人打听，自己也要做一些验证。

比如你可以把小区同户型挂牌价*低的几套房源全部加入关注，一旦房源售出或者下架你就会收到系统通知，就可以对成交节奏有一个大致的感知。

另外，因为市场不是一成不变的，所以还需要对行情进行动态评估，不能把房子挂出去就不管了。

比如房子挂出去很长时间都没有带看或者带看量很少，就要及时和经纪人沟通了解原因，适时调整价格；或者房子挂出去后，带看量较高，买家意向也比较强，说明你的房子在当前市场行情下比较受欢迎，那么在价格pk环节就可以更有信心。