经济延续恢复态势！8月新房消费额环比均增长5%，同比降幅双双再收窄

9月15日上午，国家统计局公布了8月宏观经济和房地产行业数据，从主要生产指标表现来看，都印证了在稳信心、稳增长、扩内需之下经济正稳步复苏。

房地产从8月份情况看，市场目前还处在调整阶段，市场销售和房地产投资仍在下降，但在一系列利好之下，单月销售、投资、新开工的等指标同比降幅均有所收窄，指标出现改善企稳特征。

01、经济延续恢复态势，内需尤其中长期贷款乏力不足基础仍需稳固

8月，在一系列扩大内需、提振信心、防范风险的政策举措作用下，国民经济延续恢复态势，发展质量稳步提高。

其中工业和服务业生产加快，8月份规模以上工业增加值同比增长4.5%，增速比上月加快0.8个百分点，服务业生产指数同比增长6.8%，增速比上月加快1.1个百分点；国内需求继续扩大，社会消费品零售总额同比增长4.6%，增速比上月加快2.1个百分点；就业物价形势向好，8月CPI和PPI增速均触底反弹，接触了市场通缩担忧，且出口好转的特征也十分明显，总体来看经济运行向好的积极因素累积增多。

此外，8月金融数据企稳回升，经济基本面向好走势相一致。

8月M2同比增长10.6%，延续高位平稳下行走势，M1M2剪刀差走阔趋势缓解。社融数据同样好于市场预期，8月份社会融资规模增量为3.12万亿元，比上年同期多6316亿元。信贷方面，投放内生动力强劲，8月人民币贷款新增1.36万亿，同比多增868亿元，为实体经济修复的有力支撑。且居民中长期贷款环比改善，市场情绪的不断修复。

但值得注意的是，M2-社融增速差值降低0.2百分点至1.6%，商业银行“资产荒”仍在延续，实体信贷有所好转但结构性仍然偏弱，而且在信贷投放中“企业强，居民弱”的格局依然延续，居民中长期贷款虽有好转，但总量依旧处在低位。

02、8月商品房销售面积、金额环比均增长5%，同比降幅双双再收窄

1-8月份商品房销售面积73949万平方米、商品房销售额78158亿元，同比分别下降7.1%和3.2%，累计增速均连续四个月下滑，其中商品房销售面积降幅较1-7月扩大0.6个百分点，商品房销售金额较1-7月1.7个百分点。

但整体来看，在政策频发、预期向好之下，金额、面积有一定边际改善，下半年以来降速逐步收窄。就单月表现来看，与近期政策出台后市场反映相一致，呈现环比企稳、同比降幅收窄的趋势，市场在底部逐渐企稳。

其中，8月商品房销售面积7386万平方米、商品房成交金额7708亿元，环比皆上涨5%。由于8月并非销售旺季，两者绝对量依然保持在相对低位，单月销售面积、销售金额较2023年月均下降超过30%，销售面积则回到今年4月份水平。

单月同比出现企稳信号，8月销售面积、金额同比分别下降12.2%和16.4%，降幅较7月收窄3.4个百分点和2.9个百分点。

市场底部震荡企稳与政策利好频发和供应增长不无关系。一方面，根据CRIC全国百城数据，8月商品住宅供应面积环比增长10.6%，且供应主力多位于城区和改善型产品，有效匹配当前市场需求；另一方面，8月份政策利好不断，尤其是下半月核心城市政策力度颇大带动市场预期向上，来访、来电量逐步恢复，高频数据显示8月*后三周成交环比持续上涨。

综合而言，当前市场难言真正“反转”，经济复苏慢、收入预期不稳定等决定了居民加杠杆意愿不高，这一点从居民中长期贷款仍保持低位也可见一斑。但可以预计的是，新政利好、供应增加以及已经到来的金九银十销售旺季，我们认为9月销售大概率企稳回升，不过也并非普涨行情，区域分化依旧显著。

03、新开工8月同比降幅连续两月收窄、竣工累计仍维持高增长

1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积806415万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积567792万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积63891万平方米，下降24.4%。其中，住宅新开工面积46636万平方米，下降24.7%。房屋竣工面积43726万平方米，增长19.2%。其中，住宅竣工面积31775万平方米，增长19.5%。

尽管早前出台金融十六条纾困房企，但能够顺畅融资的依旧是头部的企业，多数房企资金压力、债务压力仍存，无法发新还旧导致企业开工意愿处在低点，保交楼为第一要务。此外，销售的萎靡加剧了房企谨慎开工的情绪，可以看到前8月房企到位资金同比下降12.9%，降幅较1-7月扩大1.7个百分点。因此，今年以来“开工弱、竣工强”的格局未有明显改善。

其中，竣工累计增速较1-7月回落1.3个百分点，连续8个月维持正增长的同时，增幅维持在相对高位。

8月竣工面积为5321万平方米，环比增长18%，绝对量较2023年月均值少15%。同比增幅则较7月大幅收窄23个百分点至10.6%，增幅仅高于2023年1-2月份。

今年以来一直低迷的新开工则出现企稳的苗头，新开工累计增速较1-7月降幅收窄0.1个百分点，但仍连续5个月跌幅在20%以上，整体仍在低位运行。

8月新开工面积6922万平方米，同比下降23.6%，降幅较上个月收窄2.3个百分点，同比降幅两个月收窄。环比来看，8月新开工环比下跌2%，较7月份大幅收窄28个百分点。

04、8月开发投资同比降幅收窄1.2百分点，年内有望震荡筑底

1-8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点。其中，住宅投资58425亿元，下降8%，降幅较1-7月扩大0.4个百分点。今年以来开发投资一路下滑的趋势尚未得到“扭转”，已经连续6个月下滑，回到2022年1-10月水平。

单月来看，开发投资与新开工、销售等指标走势一直，同比均出现降幅收窄趋势。其中，8月全国房地产开发投资额达9183亿元，同比下降11%，跌幅较1-7月收窄1.2个百分点，环比则与7月几乎相持平，微增0.2%。从绝对量来看，7、8月投资额是2017年8月以来近三年单月低点。

分区域来看，仅东部区域累计投资增速跌幅*小，其余区域累计增速降幅呈现东部<中西<西部<东北，东北地区同比跌幅*大，达到26.6%，西部城市同样接近20%。

开发投资持续走弱与土地购置和新开工两个先行指标趋弱相一致。根据CRIC统计300城市土地数据来看，前八月累计成交土地金额、面积同比分别下降24%和19%，且从下半年以来，核心城市土拍也在降温，因此整个开发投资压力依然较大。

总体来看，随着政策利好的不断落地，短期房地产市场信心有所恢复，销售的回暖、预期的修复或将带动房企投资意愿的回升，并加大新开工的速度。