成交量上涨，房价却跌了！成都二手房市场这8条现象值得关注

近半年以来，成都二手房持续上涨的成交量吸引了全国同行的关注，由此引发了不少激烈的讨论。大家*关心的几个话题都有：谁在买？谁在卖？为什么买？为什么卖？未来市场会怎么走？

近日，成都市房地产经纪协会和贝壳研究院成都分院都分别发表了2月房地产市场月报，摘录两份报告，当前二手房市场的一些热点问题可以从中找到答案。

1. 购房者入市节奏加快：2023年2月，二手客源成交周期49天，环比缩短5天，连续2个月下滑；二手房源成交周期176天，环比增加4天。

2. 从成交均价来看，除金牛、温江外，其他各区域均有0.5%-6.9%不同程度的下滑，全市成交均价环比下跌3%。

3. 2月全市二手房议价空间为12.9%，环比扩大2.5%。议价空间扩大一方面是业主信心恢复得比客户更快，挂牌价格以稳健为主，而节后大量入市的主要是对购房成本敏感的刚需客户，预算总体有限，因此房客价格预期进一步分化，议价空间和难度加大。

4. 年轻刚性客群率先驱动：2023年2月，30岁及以下二手客户成交占比48%，环比上升4个百分点；90平米以下小户型面积段占比上升至59.4%，环比扩大2.4个百分。

5.  供大于求的基本面没有改变。2023年2月，成都全市新增挂牌房源逾6.3万套（存在重复房源）。贝壳二手库存去化周期32.1个月，环比减少9.5个月，市场新房库存去化周期16.5个月，环比减少1.7个月。不过，贝壳二手库存仍然持续上涨，新房库存仍居高位。

6.  从成交区域来看，5+2区域成交量占比51%，环比下降1%，其中成华、天新成交了占比分别下降0.8%和0.4%，新6区中除了青白江外成交了占比均有0.1%-0.4%不同程度的上升。

7.   不同区域一二手市场关系各异：例如，一圈层（主城、高新）因二手与新房总价差异大，1套新房约等于2套二手房，因此一二手产品相互补充，市场之间更多是联动转化关系。而二圈层（天府、近郊）、三圈层（远郊）二手与新房总价相对接近，市场之间不仅有联动、还有竞争关系。综合一二手成交结构和新房供应情况，发现二圈层250（含）-300万段的中高端产品供应占比过高，而客户需求不足或存在观望情绪，导致新房市场仍然面临修复堵点。

8.  预计3月份市场交易量水平将进入正常区间，价格仍趋于平稳。虽然交易活跃度上升，价格信心增强，但预计后市价格上涨乏力。

附文：成都市房地产经纪协会2月成都房地产市场月报